Ich möchte mich im Folgenden einmal mehr der Bewirtschaftung von Immobilien zuwenden und einige Ausführungen zur Entwicklung der Verantwortung und Pflichten im Gebäudebetrieb darlegen. Der Gebäudebetrieb bzw. das Gebäudemanagement hat sich in den letzten Jahrzehnten deutlich professionalisiert und weiterentwickelt, insbesondere auch aufgrund stetiger Veränderungen der Rahmenbedingungen, wie z. B. rechtliche Anforderungen und Grundlagen, technischer Ausstattungen oder auch Kostenentwicklungen. In diesem Zusammenhang hat sich auch das Berufsbild des Hausmeisters mit einer i. d. R. klaren und oft überschaubaren Verantwortung gewandelt und ist deutlich komplexer geworden. Die Aufgaben der Verwaltung von Immobilien haben sich vergleichbar entwickelt.
Bei der Einordnung von „Betreiberverantwortung“ und „Betreiberpflichten“ ist es hilfreich, die Begriffe vorab weitestgehend zu definieren.
Beginnen wir mit dem „Betreiber“:
Bereits 1988 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung den Betreiber weitergehend konkretisiert:
„Betreiber einer Anlage ist, wer die tatsächliche Sachherrschaft über ihren Betrieb ausübt und die hierfür erforderlichen Weisungen erteilen kann. Es kommt nicht darauf an, wer Eigentümer ist, für die maßgebliche tatsächliche Verfügungsgewalt über deren Betrieb ist die Eigentümerstellung nicht entscheidend. Es kommt darauf an, wer die mit der Unterhaltung verbundenen rechtlichen und tatsächlichen Einwirkungsmöglichkeiten hat.“
Im Weiteren wird in der früheren Ausgabe der VDI-Richtlinie 3810 zum Betreiben und Instandhalten aus dem Jahr 2012 der Begriff des Betreibers wie folgt definiert:
„Natürliche oder juristische Person, die für den sicheren Betrieb einer Anlage oder Einrichtung verantwortlich ist.“
Während der BGH in dem o. g. Zitat auch die Eigentümerstellung näher konkretisiert hat, weist die VDI-Richtlinie bereits in der Definition dem Betreiber die (konkrete) Verantwortung für einen sicheren Betrieb zu, die sogenannte Betreiberverantwortung. Die gleiche VDI-Richtlinie definiert dabei den Betrieb als „Nutzung einer Einheit“.
Um den sicheren Betrieb bei der Nutzung einer Einheit zu gewährleisten sind grundlegende Voraussetzungen zu erfüllen, die als „Betreiberpflichten“ beschrieben werden können. Diese Betreiberpflichten setzen sich aus präventiven und kontinuierlichen Maßnahmen zusammen, also i. d. R. aus einem Mindestmaß an Sicherungsmaßnahmen. Dabei sind (zwangsläufig) insbesondere gesetzliche Vorgaben, Verordnungen und einschlägige Richtlinien zu berücksichtigen. Eine wesentliche Bedeutung im Rahmen der Umsetzung der Betreiberpflichten betrifft die Instandhaltung mit den Tätigkeiten zur Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung. Betreiberpflichten sind individuell abhängig von der in Betrieb befindlichen Einheit und deren Nutzung.
Nach eigenen Recherchen ist die Grundlage dessen mindestens seit dem Jahr 1902 mit der sogenannten Verkehrssicherungspflicht oder „Verkehrspflicht“ in Deutschland relevant. Diese ist heute i. W. in den §§ 823 ff. des BGB formuliert. Der Fokus liegt hier vor allem auf der Verhaltenspflicht zur Abwehr von Gefahrenquellen und diesbezüglicher Schadensersatzansprüche.
Wurde früher mit der Verhaltenspflicht durch ein Mindestmaß „selbst auferlegter“ Sicherungsmaßnahmen oftmals entsprochen, gestalten sich die Verpflichtungen heute überwiegend umfangreicher. Dabei, so kann doch festgestellt werden, ist der Umfang der Entwicklung bis vor einigen Jahren wohl eher evolutionär als revolutionär verlaufen, also „langsam und stetig“, teilweise vielleicht auch „unter dem Radar“. Schwerpunkte dieser bisherigen Evolution können in diesem Zusammenhang wie folgt genannt werden:
- Technisierung – Zunahme des Einsatzes und der Verwendung technischer Mittel, Geräte oder Systeme
- Klima- und Umweltschutz – Zunehmende Berücksichtigung von Einflussfaktoren beim Klima- und Umweltschutz aufgrund von Betrieb und Nutzung
- Arbeits- und Gesundheitsschutz – Ausweitung und Konkretisierung von Maßnahmen zum Arbeitsschutz und zur Gesundheit
- Globale Klimafolgen – Zunehmende Risiken durch klimatische Stressfaktoren und Extremereignisse
- Sicherheitsbedürfnis – Gestiegenes (gesellschaftliches) Bedürfnis nach Sicherheit und diesbezüglicher (allgemeiner) Anforderungen
- Brandschutz – Der Brandschutz hat seit dem Flughafenbrand in Düsseldorf 1996 besonders an Bedeutung gewonnen, vor allem auch hinsichtlich seiner Anforderungen an Bau und Betrieb
- Schadensregulierung – Ein zunehmender Erfahrungs- und Erkenntnisgewinn aus (dokumentierten) Schadensereignissen der Vergangenheit weckt das Bedürfnis nach Haftungsbegrenzungen und Risikomanagement
Last but not least sind auch die Auswirkungen der allgemeinen technischen Innovationen, hier sind i. W. Internet, Digitalisierung, Nachrichten- und Kommunikationstechnik sowie KI zu nennen, von besonderer Bedeutung und dürften zukünftig einen wesentlichen Einfluss auf Betrieb und auch Betreiberpflichten haben, u. a. bei Arbeitsprozessen sowie Nachweisen und Anforderungen zur Dokumentation. Dabei verkürzen sich insbesondere die Innovationszyklen in vielen technischen Feldern stetig und führen zu (fortlaufenden) Veränderungen. Das Arbeitsumfeld wird „dynamischer“.
Die o. g. Punkte haben und hatten demzufolge und zeitversetzt auch Auswirkungen auf politische und gesetzgebende Entscheidungen, flankiert von versicherungsrechtlichen Belangen und Novellierungen bei Normen und Richtlinien.
Die Verordnung EU Nr. 305/2011 hat in 2011 diese Entwicklungen i. W. berücksichtigt und Bestimmungen für die Sicherheit von Gebäuden und anderen Bauwerken festgelegt, u. a. auch unter Berücksichtigung wesentlicher Aspekte (Gesundheit, Dauerhaftigkeit, Energieeinsparung, Umweltschutz, Wirtschaftlichkeit). Diese Vorgaben sind als Grundanforderungen definiert und dann auch in Landesbauordnungen übernommen worden.
Damit war eine Veränderung der „Sichtweise“ auf die Bewirtschaftung von Immobilien zwangsläufig, auch hinsichtlich der Betreiberverantwortung und daraus resultierender Pflichten. Wurde ehemals der Betrieb „gedanklich und strukturell“ oft vom Planen und Bauen getrennt betrachtet, beginnen heute Bewirtschaftung und Betrieb vorteilhaft bereits in der Planungsphase eines Gebäudes. Die Planungs- und Baupraxis begünstigt insbesondere den Betreiber, der bereits in den Planungsrunden mit am Tisch sitzt. Ganz besonders vorteilhaft kann eine sehr frühzeitige Integration bereits in der Phase der Bedarfsplanung sein. Damit offenbaren sich i. d. R. die großen Vorteile einer ganzheitlichen und systemischen Betrachtungsweise einer Maßnahme unter Berücksichtigung des Lebenszyklusgedankens. Und das ist nicht zu verwechseln mit einer ausschließlichen Beschäftigung mit besonders „modernen“ Themen wie Nachhaltigkeit und Energie. Im Rahmen einer solchen Vorgehensweise sollten alle Bereiche näher beleuchtet werden, denn nur so können insgesamt vorteilhafte und auch (sehr) wirtschaftliche Lösungen gefunden werden. Beim Vorgehen hilft dabei eine strukturierte und prozessorientierte Gliederung, die dann auch eine ganzheitliche Lösungssuche fördert und Meilensteine definiert und kontrolliert, von der Flächen- und Energieeffizienz, über das Reinigungskonzept bis zu definierten Planlieferungen und vollständiger Dokumentation, um nur einige Punkte zu nennen. Der Rahmen und eine solche Gliederung werden in der Bedarfsplanung erarbeitet und vertraglich festgeschrieben, noch bevor die eigentliche Planung beginnt. Somit kann „im übertragenen Sinn“ erreicht werden, dass der Motor auch nach seinem Zusammenbau passgenau den Weg in die Karosserie findet und nachträgliche Änderungen mit Zusatzaufwand vermieden werden. Und eine anschließende Inbetriebnahme entsprechend erfolgen kann.
In gleichem Rahmen ist dann frühzeitig eine Optimierung der Betreiberpflichten möglich. Wie bereits ausgeführt, ist der Umfang diesbezüglich oftmals nicht mehr zu vernachlässigen und geht weit über die Sicherstellung eines Winterdienstes hinaus. Es bietet sich also an, diese Pflichten möglichst auf ein Minimum zu begrenzen, auch für diesbezüglich relevante administrative Prozesse, und bereits mit der Inbetriebnahme möglichst vollständig zu erfassen und aufzustellen. Damit können dann abschließend noch ggf. vorhandene Synergien verifiziert werden. Dazu ist eine frühzeitige Betrachtung erforderlich, denn die Betreiberpflichten werden in der Planungs- und Bauphase festgelegt. In einem „klassischen Bauprozess“ findet dies i. d. R. oft noch wenig Berücksichtigung. Kurz vor der Inbetriebnahme gewinnen diese Punkte dann zunehmend an Bedeutung, auch im Rahmen eines sich ggf. anschließenden Verkaufsprozesses oder einer anstehenden Bewertung der Immobilie.
Fazit:
Betreiberverantwortung und Betreiberpflichten sind nicht nur zu einem nennenswerten Faktor im Rahmen der Bewirtschaftung einer Immobilie und auch zugehöriger Nutzungskosten geworden. Sie sind ein (wesentlicher) Bestandteil des eigentlichen Planungs-, Bau- und auch Transaktionsprozesses mit (dauerhaften) Auswirkungen. Besonders vorteilhaft ist die Berücksichtigung dieser betrieblichen Belange bereits in der Phase der Bedarfsplanung, also möglichst frühzeitig und ganzheitlich. Hilfreich ist dabei eine Projektstruktur, die sowohl die Inbetriebnahme als auch den Betrieb berücksichtigt. Eine weitergehende Optimierung der prozessualen Vorgehensweise und Implementierung in den Planungs- und Bauprozess könnte zukünftig durch einen qualifizierten Einsatz von KI „federführend“ unterstützt werden, so dass eine (automatische) Struktur- und Kontrollinstanz, sozusagen permanent, als „Copilot“ mit am Steuer sitzt und das Projekt unter Einhaltung der Zielvorgaben auf Kurs hält, auch wenn der spätere Betreiber sich von Beginn an in Personalunion (noch) nicht an Bord befindet.
PS: Eine gute Ergänzung hierzu liefert auch der Beitrag vom 17.2.2022 „Die Bedeutung der frühen (Bau-)Phase“.