Beginnen möchte ich mit eigenen Aufzeichnungen und einem Rückblick in das Jahr 2005.
Es ist Mitte September im Golf von Rosas, genauer gesagt in Ampuriabrava (in katalanisch „Empuriabrava“). Ich bin mal wieder hier. Dieses Mal bin ich mit einem Kleintransporter, einem 14 Jahre alten Nissan Urvan, hierher gefahren. Der Kleinbus surrte während der gesamten Reise wie eine „fahrende“ Nähmaschine auf Schienen. Scheint sehr zuverlässig zu sein, dieser 90 PS Dieselmotor. Im letzten Jahr bin ich damit schon vom Rheinland bis nach Dubrovnik gereist, ohne ein Problem gehabt zu haben.
Ich habe diesmal nicht nur ein Zelt mitgenommen, sondern aus Mobilitäts- und Spaßgründen direkt meine 12 Jahre alte 200er Vespa und mein Rennrad hinten in den Bus reingeschoben. Gut vertäut ging es dann mit den ganzen Klamotten via Aachen, Lüttich und Paris mitten durch Frankreich und das Zentralmassiv, wo die Autobahn A75 südlich von Clermont-Ferrand bis auf eine Meereshöhe von 1.100 m ansteigt, weiter Richtung Mittelmeer über Beziers, Narbonne, Perpignan bis zum Zielort unweit hinter der Pyrenäengrenze.
Da die Reisegeschwindigkeit bei maximal 125 km/h gelegen hatte und die Durchschnittsgeschwindigkeit deutlich darunter, habe ich die Hinreise auf insgesamt zwei Tage ausdehnt. Die Strecke von 1.400 km kann man natürlich auch in einem Rutsch durchfahren, jedoch habe ich vier Wochen Zeit und wollte stressfrei und sicher das Ziel erreichen.
Die Region an der nördlichen Costa Brava kenne ich aus zahlreichen Sommerurlauben, anfänglich noch in Begleitung meiner Eltern. In den 1970er und 1980er Jahren herrschte in großen Teilen der dortigen Region, dem „Alto Ampurdan“, so etwas wie eine Goldgräberstimmung. Immobilien und Siedlungen in größerem Ausmaß, hier ist vor allem Ampuriabrava zu nennen, wurden aus dem Boden gestampft. Ampuriabrava selbst befindet sich größtenteils in einem ehemaligen Sumpfgebiet zwischen den beiden Flüssen Rio Muga im Süden und Rio Salins im Norden, das nach und nach fast vollständig trockengelegt wurde. Das ist auch der Grund, warum es hier früher viele Mücken gab. Nördlich und südlich der Ortschaft existiert ein Naturpark mit dem Namen „Aiguamolls“, der eine wichtige Funktion für den Vogelschutz besitzt. Nicht nur wegen der Mücken, sondern insbesondere wegen der künstlich angelegten Kanallandschaft ist der Ort oft als das Florida Spaniens bezeichnet worden. Hier gibt es unendlich viele Jachten, Segel- und Motorboote, die direkt bei den Häusern am Kanal anlegen, sozusagen im Garten geparkt werden.
Nach Beginn der ersten Baumaßnahmen im Jahr 1967 wurden hier zahlreiche Immobilien und Infrastrukturanlagen, wie z. B. ein Flugplatz (Code: LEAP), erstellt. Der Ort mit seinen Kanälen wuchs kontinuierlich, wurde zu einem Anziehungspunkt und wohl auch Sehnsuchtsort. In der goldenen Zeit versuchten aber nicht nur Bootsfreunde ihr Glück hier. Die Aufbruchstimmung zog auch andere Klientel an. Handwerker, wie Bäcker, Metzger und vor allem Bauberufe, aber auch viele Gastronomen und die Vorläufer unserer heutigen Freizeitindustrie, wie z. B. Surflehrer. Ich kann mich erinnern, dass es in einem Sommer zu Beginn der 1980er Jahre im Ort sogar einen deutschsprachigen Radiosender auf UKW gab, wahrscheinlich kurzzeitig als „Piratensender“ von Radioamateuren betrieben. Die Aufenthalte hinterließen bei mir damals ein großes Freiheitsgefühl.
Der große Bauboom war in Ampuriabrava dann zu Beginn der 1990er Jahre beendet, da kaum mehr freie Grundstücke vorhanden waren, vor allem an den begehrten Plätzen an den Kanälen und am Meer. Zudem eröffnete wahrscheinlich auch die zunehmende Globalisierung des Tourismus andere Möglichkeiten fernab. Das pulsierende Leben dieser ehemals so florierenden „Metropole“ hat heute nachgelassen. Der Ort ist in die Jahre gekommen und hat sich von einer Auswanderer- und Urlauberkolonie zu einem eher erwachsenen Küstenort an der Costa Brava entwickelt. Die ersten, z. T. auch baufälligen, Ferienhäuser aus den Anfangsjahren werden schon wieder abgerissen, andere ältere Häuser sind gut gepflegt und instandgehalten und teilweise auch permanent bewohnt. Da es hier unweit der Pyrenäen auch im Winterhalbjahr empfindlich kalt werden kann, sind i. W. ganzjährig auch nur Häuser bewohnt, die über eine funktionierende Heizung verfügen. Das war und ist auch jetzt noch nicht in allen Immobilien der Fall. Viele Immobilien haben mittlerweile mehrfach die Besitzer gewechselt, einige wenige Häuser haben offenbar keinen oder nur noch gelegentlichen Besuch, manche werden von einem örtlichen Wach- oder Hausmeisterdienst betreut. Auch die einheimische Bevölkerung aus der Umgebung ist mittlerweile zahlreich im Ort vertreten; Kindergärten und Schulen wurden erstellt. Vor Ort existieren zahlreiche Versorgungsmöglichkeiten. Das Verhältnis der ortsansässigen Nationalitäten hat sich seit der Jahrtausendwende geändert und viele aus der eigentlichen „Gründergeneration“ sind mittlerweile nicht mehr vor Ort. In den Anfangsjahren war der Ort insbesondere bei deutschsprachigen Landsleuten und Urlaubern der Region BENELUX beliebt.
Ich habe unbestritten eine Vorliebe für das sogenannte „mediterrane Lebensgefühl“, welches sich mit meinen rheinischen Wurzeln, wie ich glaube, sehr gut kombinieren lässt. Ich bin sehr gerne in mediterranen Gefilden unterwegs, habe weite Teile der nördlichen Mittelmeerküste bereist und daher viel Zeit unter der Mittelmeersonne verbracht. Meist bin ich als Camper im Sommerhalbjahr unterwegs gewesen, mal auf zwei und mal auf vier Rädern. Das Bedürfnis, möglichst viel Lebenszeit im Süden zu verbringen, war meinerseits schon immer sehr ausgeprägt. Ich assoziiere das mediterrane Lebensgefühl mit Lebensqualität. Dabei gönne ich mir gerne eine ausgesprochen „subjektive“ Betrachtungsweise, denn auch im Süden scheint bekanntlich nicht immer die Sonne und eine andere Jahreszeit als Sommer gibt es dort auch.
In Zusammenhang mit dem beschriebenen Lebensgefühl und damit zusammenhängender Aufenthaltsmöglichkeiten ist dann das Thema mit der Ferienimmobilie oder dem Zweitwohnsitz im Süden auch nicht mehr ganz so weit weg. Ich konnte über viele Jahre die Entwicklungen einer klassischen „Ferienhauskolonie“ beobachten. Und auch die gedankliche Auseinandersetzung mit dem Für und Wider eines „zusätzlichen“ mediterranen Wohnsitzes existiert bei mir schon sehr lange. Zwischenzeitlich sind viele dieser Beobachtungen und Erfahrungen in meine Gedanken eingeflossen und ich möchte mich dem Thema in diesem Beitrag etwas mehr widmen. Dabei sind insbesondere die Vor- und Nachteile einer eigenen Ferienimmobilie von Bedeutung, denn diese können sehr vielfältig sein, wie sich nachfolgend zeigt.
Vorteile können z. B. sein:
Lebensqualität
- Entspannung und Erholung: Ein eigener Rückzugsort, der vor allem bei einer selbst genutzten Immobilie ständig verfügbar ist.
- Flexibilität: Spontan entscheiden, wann und wie lange man bleiben möchte, ohne auf Vermieter, Buchungsplattformen o. Ä. angewiesen zu sein.
- Komfort: Soweit möglich, kann eine eigene und individuelle Gestaltung der Immobilie mit passendem Wohnkomfort realisiert werden und ggf. auch weitergehende Annehmlichkeiten bieten (z. B. Sauna, Schwimmbad o. Ä.).
- Klima und Wetter: Äußere, regional bedingte Umstände, die andere Gestaltungsmöglichkeiten als am Heimatort bieten und eine bessere „Symbiose“ vom Leben drinnen und draußen ermöglichen.
Gesundheit und Wohlbefinden
- Stressreduzierung: Ein regelmäßiger Aufenthalt in einer Ferienimmobilie kann dazu beitragen, Stress abzubauen und die mentale Gesundheit zu fördern. Auch ein größerer Abstand zu alltäglichen Situationen, also der klassische „Tapetenwechsel“, kann vorteilhaft sein.
- Aktivitäten: Meist sind Ferienimmobilien in Regionen mit vielfältigen Freizeitmöglichkeiten wie Wandern, Schwimmen oder Skifahren gelegen, was den aktiven Lebensstil und weitergehende Aktivitäten fördert.
- Luftqualität: Ferienimmobilien befinden sich oft an Orten mit geringerer Luftverschmutzung. Viele Standorte können im Vergleich zu einer zentralen Wohnlage in einer Großstadt als „Luftkurorte“ bezeichnet werden.
- Lärmbelästigung: Gleichfalls haben insbesondere etwas abgelegenere Immobilien eine eher geringere Lärmbelastung aufzuweisen.
Persönlichkeitsentwicklung
- Autonomie und Unabhängigkeit: Besitz und Pflege einer eigenen Immobilie fördern Selbstständigkeit, organisatorische Fähigkeiten und Verantwortungsbewusstsein.
- Kreativität: Die Gestaltung, die Einrichtung und auch die Erhaltung der Ferienimmobilie können im Rahmen der gegebenen Möglichkeiten Kreativität fördern. Auch die Bewirtschaftung einer Immobilie bietet kreative Spielräume, z. B. in puncto Nachhaltigkeit.
- Inspiration: Die Immobilie und die Umgebung können inspirierend wirken. Ein gutes Beispiel dafür ist der Künstler Salvador Dali, der viel Zeit in seinem Haus in Portlligat bei Cadaques verbracht hat, welches ursprünglich ein ehemaliges Fischerhaus unmittelbar am Strand war. Die Landschaft, das Licht und die Abgeschiedenheit von Portlligat waren eine regelmäßige Inspiration für sein künstlerisches Schaffen.
Familie und Freunde
- Familientreffen: Eine Ferienimmobilie kann zu einem willkommenen Treffpunkt für Familie und Freunde werden, der auf ansprechende Weise Bindungen stärkt und Austausch fördert.
- Veranstaltungen: Auch das Ferienhaus kann gut für eigene Veranstaltungen mit Freunden und Bekannten genutzt werden, z. B. für regelmäßige Jahrestreffen oder als Abschluss von Touren und Wanderungen.
- Erinnerungen: Die Immobilie und ihre Umgebung können ein Ort sein, an dem schöne Erinnerungen, Traditionen und Rituale entstehen, die zu einem positiven Lebensgefühl beitragen.
Kultur und Sprache
- Integration in Gemeinschaften vor Ort: Ein fester Ort und „Zweitwohnsitz“ kann die Möglichkeit bieten, tiefer in die lokale Kultur einzutauchen, langfristige Beziehungen zu Einheimischen aufzubauen und ggf. auch regelmäßig besondere kulturelle Veranstaltungen zu besuchen. Aufgrund der Vielzahl an Aufenthalten in ein und der gleichen Region kann ich dies bestätigen. Regelmäßige Aufenthalte wirken integrativ und ermöglichen andere Perspektiven und u. U. auch andere Lebensentwürfe und können neue Visionen und Möglichkeiten eröffnen.
- Sprachkenntnisse: Regelmäßige Aufenthalte in einem fremden Land können die Sprachkompetenz verbessern und Erhöhen nachhaltig die Motivation zum Erlernen einer anderen Sprache.
Passive Einnahmequelle
- Vermietung: Eine Ferienimmobilie kann vermietet werden, auch in Kombination mit der Selbstnutzung. Attraktiv ist dies auch für viele Besitzer, die vor allem die Immobilie lieber in der Nebensaison nutzen und mit einer Vermietung in der Hauptsaison oft deutlich bessere Mietpreise erzielen. Zu berücksichtigen ist bei einer Vermietung, dass ggf. zusätzliche Maßnahmen, wie z. B. Reinigung oder eine erweiterte Versicherung, zu Kosten führen können.
- Steuervorteile: Ggf. kann eine Vermietung auch zu Steuervorteilen für den Immobilienbesitzer führen, dies ist jedoch standort-/länderabhängig und im Vorfeld qualifiziert zu prüfen. Weiterhin sollte dabei berücksichtigt werden, dass es auch immer wieder zu Änderungen solcher Regelungen kommen kann.
Langfristige Investition
- Wertsteigerung: Immobilien können längerfristig z. T. deutlich an Wert gewinnen. Dies gilt aber nicht automatisch und ist auch kein Selbstläufer. Viele Randbedingungen fließen hier ein, das „Risikopotenzial“ für eine wahrscheinliche Prognose ist relativ groß. Als Beispiel kann hierzu z. B. das Zusammenspiel von Wintersport und Klimawandel genannt werden. Somit können Ferienimmobilien nicht zwangsläufig als eine sichere langfristige Investition betrachtet werden, jedoch kann dies durchaus gegeben sein.
- Hypothek: Der Wert einer Ferienimmobilie kann als Hypothek eingesetzt werden, so dass hieraus ggf. Vorteile entstehen können.
- Weiterentwicklung zum Hauptwohnsitz: In Abhängigkeit der Lebenssituation und -planung kann ein Ferienhaus auch zu einem Erstwohnsitz werden. Dies haben bereits viele Besitzer u. a. im Ruhestand realisiert. Vorteil hierbei ist insbesondere, dass durch regelmäßige Aufenthalte in der Vergangenheit bereits eine gute Kenntnis der Region und ihrer Gegebenheiten vorhanden ist. Auch ein soziales Umfeld kann sich so mit der Zeit entwickeln.
- Erbwert: Eine Ferienimmobilie kann ein wertvolles Erbe darstellen und auch Potenzial für nachfolgende Generationen bieten.
Auch die Nachteile können vielfältig sein, wie z. B.:
Finanzielle Belastung und Bindung
- Immobilienbezogene Kosten: Zusätzlich zum Kaufpreis entstehen laufende Kosten für Betrieb, Instandhaltung, Steuern (u. U. auch Zweitwohnungssteuer), Versicherungen und ggf. Verwaltung. Auch der Punkt „Sicherheit“, z. B. Prävention gegenüber Einbruch und Vandalismus, kann die laufenden Kosten erhöhen. Gerade in puncto Sicherheit haben viele Besitzer in der Vergangenheit schon schlechte Erfahrungen gemacht.
- Aufwand für Anreisen: Abhängig vom Standort der Ferienimmobilie sind die Kosten für die Reise dorthin unterschiedlich, gleiches gilt für den diesbezüglichen Zeitaufwand. Auch für die Entwicklung der zukünftigen Reisekosten ist eine passende Prognose nicht immer (zuverlässig) möglich, insbesondere wenn ggf. alternative Reisemöglichkeiten fehlen, wie z. B. bei Insellage o. Ä.
- Finanzielle Flexibilität: Die kontinuierlichen Kosten für eine zusätzliche Immobilie können nicht einfach komplett „abgestellt“ werden und laufen vielfach bis zu einem Verkauf oder einer Vermietung weiter. Dies kann zu ungewollten Einschränkungen führen, die ggf. nicht nur eine rein finanzielle Belastung darstellen.
- Marktschwankungen: Der Wert von Immobilien kann schwanken, was zu finanziellen Unsicherheiten führen kann. Insbesondere auch dann, wenn die Ferienimmobilie plötzlich nicht mehr „erwünscht“ ist und ein Verkauf zu schlechten Konditionen vollzogen werden muss.
- Emotionale Bindung: Eine starke emotionale Bindung an die Immobilie kann es schwierig machen, sie bei tatsächlichem Bedarf rechtzeitig zu verkaufen.
Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand
- Verantwortung: Die Verwaltung und Pflege der Immobilie erfordern Zeit und Ressourcen, insbesondere wenn sie in einer anderen Region oder einem anderen Land liegt. Auch für ein Ferienhaus existieren Betreiberpflichten. Der Zeitaufwand hierfür behindert möglicherweise andere, ggf. auch wichtige, Aktivitäten. Geschieht dies nicht selbstständig, sind hierfür vertrauensvolle, externe, Kräfte erforderlich. Bei längeren Abwesenheiten können auch zusätzliche Maßnahmen erforderlich sein.
- Abnutzung: Regelmäßige Instandhaltungsarbeiten sind notwendig, um die Immobilie in einem guten und stets gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Hierbei kann eine Instandhaltungsstrategie auch bei kleineren Immobilien durchaus sinnvoll sein.
Eingeschränkte Flexibilität
- Reisegewohnheiten: Wer eine Ferienimmobilie besitzt, neigt dazu, häufiger an denselben Ort zu reisen, was die Erkundung neuer Reiseziele und Kulturen einschränken kann.
- Verpflichtungen: Die Verpflichtungen, die mit dem Besitz einhergehen, können spontane und sonstige Reisepläne erschweren. Nicht jeder Aufenthalt in der Ferienimmobilie ist dann auch automatisch mit größtmöglicher Erholung und freier Gestaltung verbunden.
- Erwartungsdruck: Die Erwartung oder die „gefühlte Verpflichtung“, die Immobilie so häufig als möglich nutzen zu müssen, kann u. U. zusätzlichen Druck erzeugen.
- Planung: Für eine regelmäßige Nutzung der Ferienimmobilie kann eine gute und auch längerfristige Planung und Organisation durchaus von Vorteil sein. Spontane Unterbrechungen des Aufenthalts sind ggf. nicht immer unproblematisch möglich.
Soziale Umstände
- Abgeschiedenheit: Ferienimmobilien befinden sich oft in ruhigeren, abgelegenen Gegenden, was zwar erholsam sein kann, aber auch zu sozialer Isolation führen könnte, insbesondere auch dann, wenn es keine sozialen Treffpunkte gibt, wie z. B. eine Dorfkneipe o. Ä. Allerdings sind hier die Vorstellungen und Ansprüche eines jeden sehr unterschiedlich und individuell. Dieser Punkt muss daher zwangsläufig nicht unbedingt ein Nachteil sein.
- Eigene Vorstellungen: Je nach Persönlichkeit sind die Vorstellungen hinsichtlich der präferierten sozialen Umstände am Immobilienstandort oft unterschiedlich. Sowohl der Wunsch nach Ruhe und Abgeschiedenheit als auch das Bedürfnis nach mehr sozialer Interaktion sind von vielerlei Randbedingungen abhängig, die in der gewünschten Art und Weise dann vielleicht tatsächlich nicht wie erwartet zutreffen oder sich nachträglich ändern. Gerade dieser Punkt könnte oft unterschätzt werden, denn er hat wahrscheinlich einen maßgebenden Anteil hinsichtlich einer regelmäßigen Nutzung und dem „Wohlfühleffekt“.
Regulierung und Gesetzgebung
- Einschränkungen: Es können z. T. strengere lokale Vorschriften und Gesetze bezüglich der Nutzung und Vermietung von Ferienimmobilien vorliegen. Einschlägige Gesetzgebungen, z. B. zum Thema „Hausbesetzung“, können im Ausland anders zu bewerten sein, wie z. B. in Spanien. Diese können sich u. U. auch (ggf. unvorhersehbar) verändern oder im Rahmen europäischer Regelungen harmonisiert werden.
- Bürokratie: Der Umgang mit verschiedenen gesetzlichen Anforderungen und Bürokratie kann zeitaufwendig und kompliziert sein, insbesondere ggf. auch im Ausland.
Saisonabhängigkeit
- Haupt- und Nebensaison: Die Nachfrage nach Ferienimmobilien ist oft saisonabhängig, was im Rahmen einer gewünschten Vermietung und auch einer Eigennutzung hinsichtlich kalkulierter Mieteinnahmen berücksichtigt werden sollte.
- Witterungsabhängigkeit: Ferienimmobilien in bestimmten Regionen können witterungsabhängig sein, was die Nutzung und Pflege ggf. erschweren kann. In diesem Zusammenhang sind auch Punkte wie z. B. Sicherstellung von Frostfreiheit bei längerer Abwesenheit oder Extremwettereinflüsse (z. B. Wasserknappheit) zu nennen.
Die o. g. Punkte können natürlich keine vollkommen abschließende Darstellung des Themas sein und sind ein Ergebnis meiner fortwährenden Gedankenspiele, Beobachtungen und Erfahrungen aus der eigenen Tätigkeit dazu. Sie zeigen aber, dass die Aspekte, gerade auch bei der Ferienimmobilie, äußerst vielfältig und individuell sind. So hat sich auch die Stiftung Warentest mit diesem Thema befasst und hierzu im September 2021 einen Beitrag veröffentlicht, der derzeit unter diesem Link (noch) verfügbar ist.
Fazit: Wie sich zeigt, ist das Für und Wider des Erwerbs einer Ferienimmobilie sehr vielfältig und sollte individuell näher hinterfragt und gut überlegt sein. Auch spielen vielfach emotionale Aspekte beim Kauf eine große Rolle. Sich ändernde Lebenssituationen können schnell zu einer veränderten Sichtweise führen und ggf. zeitnahe Handlungen erfordern. Grundsätzlich kann jedoch neben den „weichen“ Faktoren eine Bewertung der „harten“ Fakten, also insbesondere hinsichtlich der finanziellen Aspekte sowie Eigenschaften und Zustand, bei Kauf oder auch Verkauf, sehr empfohlen werden. Denn eine qualifizierte und fachliche Bewertung der Ferienimmobilie reduziert finanzielle Risiken. Diese können meist deutlich besser beeinflusst werden als andere Randbedingungen, die gegeben und nicht immer veränderbar sind. Mit einer soliden Bewertung kann die Basis für eine strukturierte Entscheidung geschaffen und eine Verbesserung der Verhandlungsposition erreicht werden.
Welche Punkte sind für Sie ggf. von besonderer Bedeutung? Stehen bei Ihnen vielleicht ganz andere Aspekte im Vordergrund? Waren Sie mit dem Thema „Ferienimmobilie“ schon einmal „konfrontiert“?