Der Ausdruck „zweite Miete“ wird gerne im Zusammenhang mit Mietzahlungen bei Wohnimmobilien verwendet. Hierunter werden anfallende Betriebs-/Nebenkosten gem. Betriebskostenverordnung verstanden, die durch den Mieter unter Berücksichtigung der mietvertraglichen Vereinbarungen zu tragen sind. Nicht enthalten sind hier i. d. R. weitere, für den Mieter relevante Kosten, wie z. B. private Stromkosten.
Ich habe mir einmal die Zahlen zur zweiten Miete (Wohnimmobilien) angesehen und hierbei aktuelle (und verfügbare) Daten insbesondere des Deutschen Mieterbunds und des Statistischen Bundesamts, jeweils für Deutschland, recherchiert. Die wesentlichen Punkte können wie folgt zusammengefasst werden:
Nettokaltmiete
Durchschnittliche Nettokaltmiete für eine Wohnung in Deutschland im Jahr 2014: 5,85 €/(m2 x Monat)
Preisindex Nettokaltmiete Deutschland in 2015: 100
Preisindex Nettokaltmiete Deutschland im Dezember 2020: 108,3
Preissteigerung Nettokaltmiete 2015 bis Ende 2020: 8,3 %
Somit dürfte die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland Ende 2020 voraussichtlich bei ca. 6,34 €/(m2 x Monat) liegen.
Betriebs-/Nebenkosten bzw. „zweite Miete“
Insbesondere auch unter Berücksichtigung aller ggf. anfallenden Betriebskostenarten zeigt sich folgendes Bild:
„Zweite Miete“ für eine Wohnung in Deutschland im Jahr 2018:
Die Kosten können bis zu 2,88 €/(m2 x Monat) betragen, der Durchschnitt liegt in 2018 bei 2,17 €/(m2 x Monat).
Werden für die Jahre 2019 und 2020 relevante Preissteigerungen für die Posten der „zweiten Miete“ von insgesamt durchschnittlich 2,5 % zugrunde gelegt, dürfte das obere Ende der „zweiten Miete“ zum Jahresende 2020 wahrscheinlich bei ca. 2,95 €/(m2 x Monat) liegen.
Im Verhältnis zur Nettokaltmiete hat eine solche „zweite Miete“ nunmehr einen Anteil von insgesamt bis zu 46,5 % erreicht. Hinzuzurechnen sind für den Mieter auf jeden Fall noch die privaten Stromkosten, so dass diese Kosten zusammen im ungünstigen Fall tatsächlich 50 % der Nettokaltmiete betragen können.
Weiterhin kann festgestellt werden, dass der überwiegende Teil der Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser entfallen. Als wesentlich können auch die Kosten für Wasser/Abwasser sowie Hauswart/Hausmeister genannt werden.
Ein Einblick in die Entwicklungen der Vergangenheit zeigt, dass ab dem Jahr 2005 vor allem die warmen Nebenkosten, also Heizung und Warmwasser, anteilig zugenommen haben. Und dies trotz Modernisierungen und zunehmend eingesetzter Energiespartechnik. Dennoch sind nach einem Gutachten des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW Köln) die warmen Nebenkosten (Heizung und Warmwasser) von 2010 bis 2019 mit 10,54 % geringer gestiegen als die Nettokaltmieten, die um 12,7 % gestiegen sind.
Insgesamt belegen allein nur die o. g. Feststellungen sowie die kurz dargelegten Verhältnisse von „zweiter Miete“ zu Nettokaltmiete die Bedeutung der „zweiten Miete“, und zwar sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Denn auch den Vermieter dürfte die zukünftige Entwicklung sehr interessieren. Eine weitere Zunahme des Anteils der „zweiten Miete“ im Verhältnis zur Nettokaltmiete wirkt sich auf Renditeerwartungen wohl eher ungünstig aus. Zukünftige Einkommensentwicklungen der Mieter müssten einem solchen Trend dann entsprechend folgen bzw. diesen kompensieren, damit die gesamten Mietbelastungen auch tragbar bleiben. Das aber ist nicht grundsätzlich garantiert oder zu erwarten.
Fazit:
Die „zweite Miete“ dürfte auch zukünftig weiter in den Mittelpunkt rücken, sowohl für Mieter als auch Vermieter. Kostenoptimierungen diesbezüglich wirken sich positiv auf die Entwicklung einer Immobilie aus; kaufmännische und technische Instrumente hierfür sind vorhanden und können nutzenbringend und ergebnisorientiert eingesetzt werden.
Auch das Institut der Deutschen Wirtschaft (Köln) betont in dem aktuellen Gutachten „Wohnnebenkosten in Deutschland“ aus Dezember 2020 die Wichtigkeit der „zweiten Miete“ im Rahmen der Einkommensentwicklung sowie das Erfordernis einer Optimierung und sieht dies als zeitnahe gesamtgesellschaftliche Aufgabe an.