– Erstveröffentlichung auf „Tumblr“ am 21.11.2014 –
Die seit dem Jahr 2006 kontinuierlich steigenden Immobilienpreise in Deutschland machen insbesondere für Käufer bzw. Kaufinteressenten eine genauere Überprüfung der Substanz der Immobilie erforderlich. Das als sichere Geldanlage geltende „Betongold“ besteht eben nicht aus einer Mischung aus Beton und Gold, sondern aus unterschiedlichen Materialien, die auf Basis qualitativer Anforderungen mehr oder weniger gut gemischt und verarbeitet worden sind und anschließend zum Verkauf und zur Nutzung angeboten werden. Sowohl die Materialien als auch die Verarbeitung können für den Käufer zu einer „Belastung“ werden. Daher gilt hier, wie auch im wahren Leben: „Und prüfe, wer sich ewig bindet“. Auch Gemeinsamkeiten mit derzeit populären Kochsendungen im TV sind bei der vorgenannten Darstellung durchaus vorhanden und ähneln einem klassischen Bauprozess: Formulierung oder Auswahl eines Kochrezepts, Einkauf der Zutaten, Vorbereitung der Zutaten in der Küche, Verarbeiten bzw. Kochen, Servieren und Verzehren. Und abschließend: Bewerten!
Was in der Küche mit der geschmacklichen Bewertung der Zubereitung relativ einfach ablaufen kann, also „Es hat geschmeckt und wird weiter empfohlen“ oder eben nicht, ist im Bau- und Immobilienbereich jedoch etwas komplexer und umfangreicher und hängt dort von verschiedenen Faktoren ab, die i. d. R. dann auch noch unterschiedlichen Fachbereichen zuzuordnen sind und somit nur von einschlägigen Fachleuten qualifiziert bewertet werden können.
Die Prüfung, insbesondere des Risikos und der Werthaltigkeit einer Immobilie, sollte im Verlauf des Kaufprozesses eine der ersten Maßnahmen sein, um dann die weiteren Schritte einzuleiten. Dies gilt für Überprüfungen von Immobilien in den wesentlichen Lebenszyklusphasen, also sowohl für Neubau als auch für Bestandsbau oder für in Planung und Bau befindliche Immobilien. Der Umfang einer Prüfung hängt dabei von verschiedenen Größen ab und sollte zur Immobilie passen. Hier kann im Vorfeld auch die strukturierte Aufstellung eines Fragenkatalogs oder einer Checkliste weiterhelfen, wie z. B. folgende Punkte zeigen:
- Immobilie gem. Sonderbauverordnung (SBauVO)?
- Immobilie mit unterschiedlichen Nutzungen?
- Immobilie mit ausgeprägten technischen Installationen?
- Immobilie mit vielen Umbauten in der Vergangenheit?
- Immobilie mit prüfpflichtigen Anlagen?
- Immobilie mit hohen Instandhaltungskosten in der Vergangenheit?
- Immobilie mit wechselnder Auslastung?
Die o. g. Aufzählungen von i. W. bautechnischen Themen können dabei u. a. Anhaltspunkte sein, die Prüfung in Form einer Due Diligence (Sorgfalts-/Risikoprüfung) genauer durchzuführen und die Immobilie auf diese Weise zu bewerten bzw. zu überprüfen. Je größer dann das Risiko eingeschätzt wird, je umfangreicher sollte auch die Prüfung ausfallen. Für den Auftraggeber einer Due Diligence liefert das Ergebnis dann die wesentlichen Informationen über den Zustand und die Vergangenheit mit qualifizierten Prognosen für die Zukunft. Somit wird eine konkrete Entscheidungs- und Verhandlungsbasis geschaffen, welche die Strategie des Käufers oder Kaufinteressenten nachhaltig unterstützt und ein zielgerichtetes Vorgehen ermöglicht.