Dezentralität + Flexibilität = ?

Erstveröffentlichung auf „Tumblr“ am 23.6.2013 –

Der vor acht Monaten hier im Blog veröffentlichte Beitrag „Die 3. industrielle Revolution – Dezentralität und Individualität“ fordert abschließend flexible und nachhaltige Lösungen für zukunftsfähige Immobilien.

Wie flexibel müssen die Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien zukünftig sein? Können wirtschaftliche Trends und Entwicklungen von Immobilienbetreibern und -Investoren antizipiert werden? Wie maßgebend ist der richtige „Riecher“ bei Immobilien, abgesehen von der „Lage“?

Sehr wichtig dürfte mit Sicherheit die Entwicklung der jeweiligen Branchen sein, die ein bestimmtes Immobilienportfolio für ihren Geschäftszweck nutzen. Hier entscheidet dann letztendlich der wirtschaftliche Erfolg einer Innovation oder eines Konzepts, ob die bisher genutzten Immobilien eine flexible Nutzung zulassen und weitere Verwendung finden.

In der Vergangenheit haben bei größeren Unternehmen oftmals Zentralität und Konzentration die Größe der genutzten Immobilien bestimmt, z. B. auch im Banksektor. Im Lebensmitteleinzelhandel ging der Trend bei den Verkaufsstätten weg von angemieteten (und begrenzten) Flächen innerhalb einer Immobilie hin zu selbstgenutzen (eigenen) Immobilien mit ausreichenden Parkmöglichkeiten.

Solche Entwicklungen sind bzw. waren „augenscheinlich“ und nicht zu übersehen. Andere Entwicklungen und deren Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien bleiben oft eher verborgen, beeinflussen aber dennoch die Zukunftsfähigkeit eines Immobilienportfolios, wie aktuell im Dossier der Wochenzeitung „Die Zeit“ vom 20.6.2013 deutlich wird. Hier erläutert der Wirtschaftswissenschaftler Prof. Sala i Martin kurz und prägnant den Unterschied der beiden Modeketten „H&M“ und „Zara“, welche sich hinsichtlich Angebot und Preisstrategie gleichen. Jedoch arbeiten beide Unternehmen sehr unterschiedlich und beanspruchen daher über die gesamte Wertschöpfungskette sehr wahrscheinlich Immobilien mit anderem Zuschnitt, insbesondere auch in puncto regionale Verteilung sowie Größe und Flexibilität. Welches Konzept auch zukünftig vorne liegt und daher weiteren Bedarf weckt oder ob beide Konzepte nebeneinander existieren werden, entscheidet letztendlich der Markterfolg.

Im o. g. Artikel der „Zeit“ liest sich das, ohne konkreten Bezug zu einem Immobilienportfolio selbst, wie folgt (Zitat):

„Rechts steht die Filiale des Textilunternehmens H&M. Links die des Textilunternehmens Zara. Die beiden gleichen sich, oberflächlich betrachtet: Sie bieten modische Kleidung zu niedrigen Preisen. In Wahrheit ist ihre Strategie sehr unterschiedlich: H&M produziert so günstig wie möglich, in Billiglohnländern, weit entfernt, eine halbe Million gelbe Hosen auf einen Schlag. Zara dagegen produziert in kleinen Mengen, nur 20 000 gelbe Hosen, in Fabriken nahe an den Filialen. Die Herstellung bei Zara ist also teurer, aber dafür kann Zara in seinen Geschäften jede Woche die Kollektion wechseln. ‚Wenn Madonna in einem Konzert eine lilafarbene Hose trägt, hängen nächste Woche lilafarbene Hosen in Zaras Läden‘, sagt Sala i Martin. ‚Bei H&M sind die Hosen weiterhin gelb.‘ Der durchschnittliche Kunde besuche deshalb einen H&M-Laden in einer Saison nur dreimal, eine Zara-Filiale aber 17-mal. Aus Sorge eine Hose zu verpassen, die nächste Woche nicht mehr da sein wird.“

Aus dem Zitat werden die unterschiedlichen Arbeitsweisen der beiden Unternehmen und die Auswirkungen auf ein Immobilienportfolio schnell deutlich:

H&M -> Hier prägen Größe und Zentralität in wesentlichen Stufen der Wertkette die Anforderungen an das Immobilienportfolio, wodurch die Produkte am Markt einer gewissen „zeitlichen Trägheit“ unterliegen.

Zara -> Hier sind die Anforderungen an das Immobilienportfolio in wesentlichen Stufen der Wertkette anders gelagert. Kleinere Einheiten und Dezentralität bestimmen die Flexibilität und Aktualität bei der Angebotspalette.

Somit wird deutlich, dass ein branchenbezogenes Immobilienportfolio ggf. von einem gleichen Unternehmen nicht für den gleichen Geschäftszweck genutzt werden kann. Auch in einem solchen, auf den ersten Blick gleichen, Fall dürften flexible und nachhaltige (Immobilien-)Lösungen zukünftig mehr Erfolg versprechen, auch für Immobilien, welche einer vorwiegend branchenbezogenen Nutzung dienen.

Veröffentlicht am
Kategorisiert in Allgemein